【不動産の遺産相続ガイド】分け方・名義変更・評価額を大分の弁護士が解説
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最終更新日2026.4.1（公開日：2026.4.1）
監修者：弁護士法人 大分みんなの法律事務所 代表 倉橋芳英弁護士
本記事のポイント
- 1. 不動産の相続には4つの分け方があり、家族の状況に合った方法を選ぶことが大切
- 2. 2024年4月から相続登記が義務化され、放置すると10万円以下の過料が科される可能性がある
- 3.「共有名義」は将来のトラブルの種になるため、できるだけ避けるべき
「親が亡くなり、大分の実家を相続することになった」「兄弟で誰が家を継ぐか、話し合いがまとまらない」そんなお悩みを抱えていませんか。
現金とは違い、きれいに分けられない不動産の相続は、トラブルになりやすい手続きの一つです。また、2024年4月からは「相続登記（名義変更）」が義務化され、放置することのリスクも高まりました。正当な理由なく放置すると、10万円以下の過料（ペナルティ）が科される可能性があります。
この記事では、大分県内で数多くの相続案件を扱ってきた弁護士が、不動産相続の分け方や手続きのポイントをわかりやすく解説します。正しい知識を身につけ、円満な解決を目指しましょう。
相続不動産の「4つの分け方」メリット・デメリット
不動産を分ける方法は、大きく4つあります。それぞれの特徴を知り、ご家族の状況に合った方法を選ぶことが大切です。
1. 現物分割（不動産をそのまま引き継ぐ）
土地や建物を、特定の相続人がそのまま受け取る方法です。たとえば、「長男が実家を相続し、次男が預貯金を相続する」といったケースです。
メリット:
- ・手続きが一番シンプル
- ・実家をそのまま残せる
デメリット:
- ・不動産と預貯金の額に差があると、不公平になりやすい
2. 代償分割（不動産をもらい、現金を渡す）
不動産をもらった人が、他の相続人に「代償金（ハンコ代）」として自分の現金を支払う方法です。「実家（3,000万円）を長男が相続し、長男から次男へ1,500万円を支払う」というイメージです。
メリット:
- ・公平に分けやすい
- ・実家も単独名義で残せる
デメリット:
- ・不動産をもらう人に、代償金を支払うだけの「資力（現金）」が必要
3. 換価分割（売却してお金で分ける）
不動産を売却し、諸経費や税金を引いた残りの代金を相続人で分ける方法です。「誰も住む予定がない実家」などの場合に有効です。
メリット:
- ・1円単位まで公平に分けられる
デメリット:
- ・実家を手放すことになる
- ・売却益が出た場合は「譲渡所得税」がかかる
4. 共有分割（とりあえず共有名義にする）
「長男1/2、次男1/2」のように、持分割合を決めて共有名義にする方法です。実は、弁護士として最もおすすめしない方法です。
メリット:
- ・一時的な「先送り」ができる
デメリット:
- ・売却はもちろん、大規模なリフォーム（変更行為）にも全員の同意が必要
- ・将来、相続が繰り返されるとネズミ算式に所有者が増え、処分できない「塩漬け不動産」になりがち
「共有名義」は将来のトラブルの種です。できるだけ「現物分割」か「代償分割」、売却するなら「換価分割」で決着させましょう。手続きの不備や判断ミスは、将来の親族間トラブルの原因になります。無理にひとりで抱え込まず、専門家の知恵を頼ってください。
不動産の評価額はどう決まる？（一物四価）
目的によって使い分ける「4つの価格」
「遺産分けの話し合いをしたいけれど、実家にいくらの価値があるかわからない」という方は多いです。実は不動産には、目的に応じて4つの価格（一物四価）が存在します。どれを使うかで金額が大きく変わるため、基本を押さえておきましょう。
実勢価格（時価）:
- ・用途:遺産分割（換価分割・代償分割）の目安
- ・目安:実際に市場で売買される価格
公示価格:
- ・用途:実勢価格の指標
- ・目安:国が定める標準的な土地価格
相続税評価額（路線価など）:
- ・用途:相続税の計算
- ・目安:公示価格の約8割
固定資産税評価額:
- ・用途:登記費用（登録免許税）の計算
- ・目安:公示価格の約7割。毎年届く納税通知書で確認可能
路線価がない地域（倍率地域）では、「固定資産税評価額 × 指定された倍率」で計算します（倍率方式）。大分県内にも倍率地域が多いため、ご注意ください。
評価額で揉めた場合の対処法
遺産分割協議では、どの価格を基準にするかで揉めることがよくあります。「不動産をもらう側」は安く評価したいし、「お金をもらう側」は高く評価したいからです。
まずは近隣の不動産会社に「無料査定（査定書）」を依頼し、実勢価格の目安を知ることから始めましょう。争いが激しく、当事者だけで決められない場合は、不動産鑑定士による鑑定が必要になることもあります。
「相続登記（名義変更）」と義務化
2024年4月から登記が義務化されました
話し合いがまとまったら、法務局で不動産の名義変更（相続登記）を行います。法改正により、ルールが厳しくなりました。
これまでは任意でしたが、「相続を知った日から3年以内の登記」が義務化されました。正当な理由なく放置すると、10万円以下の過料（かりょう）が科される可能性があります。
注意したいのは、法改正前に相続して、まだ名義変更していない不動産も対象であるという点です。
3年以内に話し合いが終わらないときは？
「揉めていて3年以内に登記できない！」という場合でも安心してください。法務局に「相続人申告登記」という届出をすれば、とりあえず義務を果たしたことになり、罰則を回避できます。
大分県内での手続き・申請先
相続登記は、その不動産の所在地を管轄する法務局で行います。
大分県内の主な管轄は以下の通りです:
| 法務局 | 管轄エリア |
|---|---|
| 大分地方法務局（本局） | 大分市、由布市など |
| 別府支局 | 別府市など |
| 杵築支局 | 杵築市、国東市、日出町 |
| 佐伯支局 | 佐伯市 |
| 竹田支局 | 竹田市、豊後大野市 |
| 中津支局 | 中津市 |
| 日田支局 | 日田市、九重町、玖珠町 |
| 宇佐支局 | 宇佐市、豊後高田市 |
管轄区域や統廃合により変更される場合があるため、必ず法務局HPで最新情報をご確認ください。
知っておきたい「税金」と「特例」
相続税がかかるライン（基礎控除）
「ウチは資産家じゃないから関係ない」と思っていませんか？すべての相続に税金がかかるわけではありません。遺産の総額が、以下の「基礎控除額」を超える場合にのみ、申告と納税が必要です。
基礎控除額の計算式:
- ・3,000万円 ＋（600万円 × 相続人の数）
具体例:
- ・相続人が妻と子2人（計3人）の場合
- ・基礎控除額:3,000万円 ＋（600万円 × 3人）= 4,800万円
- ・遺産総額が4,800万円を超えなければ税金はかからない
土地の評価を8割減らせる特例
「小規模宅地等の特例」という強力な節税制度があります。亡くなった方が住んでいた土地を、配偶者や同居親族などが相続する場合、330㎡（約100坪）まで80％減額できます。
ただし、この特例を使って相続税がゼロになる場合でも、「相続税の申告書」を税務署に提出しなければなりません。申告を忘れると特例が使えず、高額な税金がかかるおそれがあります。
空き家特例にも注意
「空き家になった実家を売るとき、利益から3,000万円を引ける」という税金の特例があります（空き家特例）。この特例を使うには、「解体のタイミング」や「耐震基準」など厳しい条件があります。
特例が使えなくなるリスクを避けるため、解体業者に発注する前に、まずは専門家にご相談ください。
不動産相続の進め方
不動産の相続は、以下の手順で進めるのが基本です。手続きの不備や判断ミスは、将来の親族間トラブルの原因になります。
ステップ1:遺産の調査
不動産の評価額、借金の有無などを把握します。固定資産税の納税通知書や不動産の登記簿謄本を確認し、遺産の全体像を把握しましょう。
ステップ2:分け方の決定
誰がどの財産をもらうか話し合います。先に紹介した4つの分け方（現物分割・代償分割・換価分割・共有分割）から、家族の状況に合った方法を選びましょう。
ステップ3:遺産分割協議書の作成
全員の合意を書面にします。遺産分割協議書は、相続登記や銀行手続きなどに必要な重要書類です。法的に有効な形式で作成する必要があります。
ステップ4:相続登記
法務局で名義変更を行います。2024年4月から義務化されたため、相続を知った日から3年以内に手続きを完了させましょう。
特に「評価額の算定」や「話し合い」でつまずくと、解決まで何年もかかってしまうことがあります。トラブルを未然に防ぎ、大切な家族の絆を守るために、「揉める前」の早めの段階で専門家にご相談ください。
よくある質問と回答
Q1. 亡くなった父名義の家に、母が住み続けたいのですが？
A. 「配偶者居住権」の活用をご検討ください。
2020年から始まった新しい制度です。 お母様は自宅の「所有権」ではなく「住む権利（配偶者居住権）」だけを相続します。 これにより、お母様は家に住み続けながら、浮いた分の枠で「預貯金」を多く相続できるようになり、 老後の生活資金を確保しやすくなります。
Q2. 借金と不動産、両方ある場合はどうすればいいですか？
A. 期限内に「プラス」と「マイナス」を比較してください。
明らかに借金の方が多い場合は、家庭裁判所で「相続放棄」の手続きが必要です。 期限は「自分が相続人になったと知ってから3ヶ月以内」と非常に短いため、 大至急ご相談ください。
Q3. 大分の実家を売りたいのですが、リフォームや解体は必要ですか？
A. 自己判断での解体はちょっと待ってください！
「空き家になった実家を売るとき、利益から3,000万円を引ける」という税金の特例があります（空き家特例）。 この特例を使うには、「解体のタイミング」や「耐震基準」など厳しい条件があります。 特例が使えなくなるリスクを避けるため、解体業者に発注する前に、まずは専門家にご相談ください。
Q4. 相続登記をしないとどうなりますか？
A. 10万円以下の過料が科される可能性があります。
2024年4月から相続登記が義務化されました。 相続を知った日から3年以内に登記しなければなりません。 話し合いがまとまらない場合は、「相続人申告登記」という届出で罰則を回避できます。
Q5. 共有名義にしておけば、とりあえず安心ですか？
A. おすすめしません。将来のトラブルの種になります。
共有名義にすると、売却や大規模リフォームに全員の同意が必要になります。 将来、相続が繰り返されるとネズミ算式に所有者が増え、 処分できない「塩漬け不動産」になるリスクがあります。 できるだけ早い段階で、現物分割・代償分割・換価分割のいずれかで決着させましょう。
Q6. 相続税がかかるかどうか、どう判断すればいいですか？
A. 基礎控除額を超えるかどうかで判断します。
基礎控除額は「3,000万円 ＋（600万円 × 相続人の数）」で計算します。 遺産総額がこの金額を超えなければ、相続税はかかりません。 ただし、小規模宅地等の特例を使う場合は、税額がゼロでも申告が必要です。
まとめ:正しい知識で円満な不動産相続を
不動産相続のポイントを振り返る
ここまで不動産相続の分け方や手続きのポイントを詳しく見てきました。まとめると:
押さえるべきポイント:
- ・不動産の分け方は4つ（現物・代償・換価・共有）
- ・共有名義は将来のトラブルの種、できるだけ避ける
- ・2024年4月から相続登記が義務化（3年以内）
- ・不動産の評価額には4つの価格がある（一物四価）
活用すべき制度:
- ・配偶者居住権で母親の住居と生活資金を確保
- ・小規模宅地等の特例で土地評価を8割減額
- ・空き家特例で売却益から3,000万円を控除
- ・相続人申告登記で登記義務の罰則を回避
不動産相続は、正しい知識と早めの行動が円満解決の鍵です。
早めの相談が最重要
不動産の相続で最も重要なのは、早めに専門家に相談することです。
- ・相続登記の義務化で、放置のリスクが高まっている
- ・「評価額の算定」や「話し合い」でつまずくと、解決まで何年もかかる
- ・共有名義のまま放置すると、将来さらに複雑になる
- ・税金の特例には期限や条件がある
トラブルを未然に防ぎ、大切な家族の絆を守るために、「揉める前」の早めの段階でご相談ください。
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弁護士法人 大分みんなの法律事務所では、初回相談60分無料を実施しています。資料がなくても大丈夫です。
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- ・初回相談60分無料
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- ・電話・LINE・メールで相談可能
相談したからといって、必ず依頼する必要はありません。まずは現状を把握することから始めてください。
次のアクション:
- 1. 無料相談を予約する:電話・LINE・メールで連絡
- 2. 遺産の全体像を把握する:不動産の評価額、借金の有無などを確認
- 3. 分け方を家族で話し合う:4つの方法から最適なものを選ぶ
- 4. 早めに相続登記を行う:義務化に対応し、罰則を回避する
大切な家族の絆を守りながら、円満な不動産相続を実現するために、今日から行動を始めましょう。
