不動産についてのQ&A
目次
Q1.共有不動産（遺産のうち、未分割で共有状態にある不動産）を売却希望ですが他の共有者（相続人）が同意しない場合にはどうすればよいですか
遺産のうち、未分割で共有状態にある不動産を売却したいものの、他の相続人が同意しない場合、対応策として以下の方法が考えられます。
①遺産分割手続きにより遺産分割をする方法 相続開始時に、相続人が複数いる場合、遺産は共同相続人間で共有状態にあります（８９８条１項）。最高裁の判決では、共同相続人間で遺産分割について争う際には、通常の共有物分割訴訟が認められておらず、遺産分割手続きを採らなければならないとされています。
そこで、売却を希望する相続人（A）は、共同相続人全員に対して遺産分割協議を行うことを求めるべきでしょう。売却に反対する共同相続人（B）が、当該不動産を手放したくないと考えているのであれば、代償分割による分割が可能であることが考えられます。すなわち、Bが不動産を取得する代わりに、BがAに対して代償金を支払うことにより分割を実現することが可能です。
もっとも、代償金について合意できない場合や、Bが不動産の取得を希望していない場合には、代償分割による解決も難しいことが考えられます。その他の分割方法も難しい場合には、遺産分割調停や審判を通じて遺産分割を行うことになります。ただし、遺産分割審判は、裁判官の判断により分割が行われるので、Aの希望通り、不動産を売却できるとは限りません。
②自己の相続分を譲渡する方法 民法は、遺産分割前に、共同相続人が自己の相続分を第三者に譲渡することを認めています（９０５条１項参照）。ここでいう「譲渡」は売却でも贈与でも問題ありませんし、他の共同相続人の同意は不要です。これによって遺産共有状態から離脱することができますが、（一部に過ぎない）相続分の価格は低く見積もられる可能性が高いでしょう。また、相続分の譲受人が相続人以外の場合、今後相続人以外の者が含めて遺産分割協議を行う必要が出てくるので、新たな問題が生じるおそれがあります。
Q2.複数人で不動産を相続した場合不動産をどう分割すべきか？
（１）遺産分割協議 複数人で不動産を相続した場合、まずは、共同相続人全員で、合意できる分割方法がないか協議しましょう（この協議を「遺産分割協議」といいます。）。
この際、考えられる分割方法としては、以下の４つの方法が考えられます。
①現物分割 共同相続人間で、遺産をそのまま（物理的に）分ける方法をいいます。空き地などであれば、分筆（登記簿上１つの土地を２つ以上に分けること）によって、相続人それぞれが分筆後の土地を単独所有することができるため、現物分割は可能です。しかし、建物については、物理的に分けることが不可能（又は著しく困難）であるため、現物分割をすることはできません。
②代償分割 一部の相続人が不動産を取得し、その代わりとして、取得した相続人が他の相続人に対して、具体的相続分に応じた代償金を支払う方法をいいます。ある相続人（A）は遺産の取得を希望する一方で、他の相続人（B）は取得を望まない場合などには、代償分割を採用することで、AとBそれぞれが希望を叶えることができます。
③換価分割 遺産である不動産を売却し、その売却代金を共同相続人間で分ける方法をいいます。共同相続人間で誰もその不動産の取得を希望していない場合にとても有効な分割方法となります。
④共有分割 遺産である不動産を共同相続人の共有名義とする方法をいいます。相続開始時の遺産共有状態をそのまま引き継ぐことになりますが、共同相続人間で関係が悪化すれば、その不動産を売却するのも、修理したりするのも簡単にはいかなくなります。そのため、可能な限り④共有分割は避けるべきといえるでしょう。
（２）遺産分割調停 遺産分割協議が調わない場合、相続人が申し立てることで、遺産分割調停を行うことができます。調停では、家庭裁判所の裁判官と調停委員の意見を踏まえつつ、共同相続人間で合意できる解決策を模索します。遺産分割協議と異なり、裁判官などの第三者が間に入ることで、遺産分割が成立する可能性があります。もっとも、調停による遺産分割の成立には、共同相続人全員の合意が必要となります。
（３）遺産分割審判 遺産分割調停が成立しなかった場合、自動的に遺産分割審判に進みます。審判まで進んだ場合、最終的に裁判官が決定した分割方法に従うことになりますので、自己の主張が受け入れられるように、的確な主張と適切な証拠を準備する必要があるでしょう。審判の内容に不服がある場合、即時抗告（不服申立て）をすることが可能で、この場合には高等裁判所で審理されます。審判の日から２週間が経過して即時抗告がなければ、その審判で確定します。確定した審判書があれば、遺産である不動産につき単独で登記申請をすることができます。
Q3.配偶者居住権とは何ですか？
「配偶者居住権」とは、亡くなった方の配偶者が、亡くなった方が所有していた建物（この建物は「居住建物」と呼ばれています。）に無償で住むことができる権利をいいます。
（１）特徴 後述の「配偶者短期居住権」とは異なり、「配偶者居住権」は基本的に終身で認められる権利（建物利用権）に当たります。また、配偶者居住権を有する配偶者は、居住建物を使用する（配偶者ご自身が住むこと）だけでなく、収益すること（他人に貸して賃料を得るなど）も可能です。さらに、配偶者居住権は、終身的な建物利用権であるため、権利自体に価値があると考えられております。配偶者が配偶者居住権を取得した場合、その価値を考慮して、遺産分割を行うことになります（配偶者のその他の遺産の取り分が小さくなる可能性があります）。
（２）権利取得方法 配偶者の方が配偶者居住権を取得するには、大きく分けて４つの方法が考えられます。具体的には、①遺産分割により取得するとされた場合、②遺贈の目的となった場合、③死因贈与契約の目的となった場合、④遺産分割審判において、配偶者が配偶者居住権の取得を希望し、家庭裁判所が特に必要があると認める場合があります。このうち、①では、他の共同相続人の同意が必要となりますし、②・③では、亡くなった方が配偶者へ配偶者居住権を取得させたいという意思がなければ、配偶者は取得できないということになります。
（３）終了原因 配偶者居住権を取得した配偶者がなくなった場合以外にも、配偶者居住権が消滅する場合があります。具体的には、①配偶者居住権について期限の定めを設けていた場合に、その期間が満了したとき、②配偶者が居住建物の利用につき義務違反をした場合、③居住建物が滅失したなど使用収益ができなくなった場合などが考えられます。
「配偶者居住権」に類似した権利として「配偶者短期居住権」という権利があります。「配偶者短期居住権」とは、亡くなられた方の配偶者が、相続開始時に、亡くなられた方の所有していた建物に無償で居住していた場合には、遺産分割成立時などまで一時的に居住建物を利用することができる権利をいいます。配偶者居住権と比較すると、①存続期間が限定的であること、②配偶者は居住建物を「使用」することしかできない（他人に貸すことはできない）こと、③配偶者短期居住権自体に財産的価値はないこと、④相続開始時に居住建物に居住しているだけで当然発生することが特徴であるといえます。
Q4.自宅の評価の仕方はどのようにするのですか？
自宅の評価の仕方としては、以下のような方法が考えられます。
①公的数値を利用した評価
毎年示される路線価や固定資産税評価額などを利用して、評価額を算定する方法です。路線価や固定資産税評価額をそのまま利用して評価する方法だけでなく、これらの価額に特定の倍率をかけて算出される数値を評価とする方法もあります。
②無料査定を利用した査定書による評価
相続人が仲介業者に無料査定を依頼し、そこで得られた査定書を踏まえて、評価額を算定する方法です。相続人が複数いる場合には、それぞれの相続人が任意の業者に依頼したうえで査定書を提出し、その中央値などを評価額とする方法が考えられます。ただし、無料査定は、仲介業者の恣意が入り込みやすく、適正な評価がなされているか不明確な点が多いです。
③不動産鑑定（手続き）を通じた評価
自宅の評価について裁判となっている場合に、当事者の鑑定申立てに基づき、裁判所が鑑定人を選任したうえで、鑑定人がその自宅の評価を行うという手続きを使って評価額を算定する方法です。せっかく鑑定人を選任したうえで評価をしてもらうことになるので、両当事者間で鑑定結果に従う旨の合意が不可欠であるといえるでしょう。
不動産の評価は様々な要素を考慮しつつ行わなければならず、不動産鑑定士などの専門家がいるほど専門的なものといえます。評価額によって、相続で得られる財産にも大きな影響しますので、評価について不安な点があれば、ぜひ専門家に相談していただき、適切な評価を受けることが大切でしょう。
Q5.土地を相続し相続登記しなかった場合、どのような不都合が生じますか？
「相続登記」とは、相続や遺贈によって不動産を取得した者の名義に変更する登記手続きのことをいいます。また、近年の法改正により、「相続人申告登記」の制度が設けられ、必ずしも遺産分割が完了していない場合でも、簡易的な登記を行うことができます。
土地を相続したものの、相続登記をしなかった場合、以下のような不都合が生じることになります。
①相続登記義務違反となって過料が科せられること
令和６年４月１日より、不動産の相続を知った日から３年以内の相続登記が義務化されました。具体的には、３年以内に遺産分割がまとまっている場合には「遺産分割の結果に基づく相続登記」を、３年以内に遺産分割が困難な場合には「相続人申告登記」を行わなければなりません。これを怠った場合、正当な理由がない限り、１０万円以下の過料が科されること可能性があります。また、相続登記の義務化は、令和６年３月３１日以前に相続した不動産についても適用されますので注意しましょう。この場合、令和９年３月３１日までに相続登記を行う必要があります。
②土地の売却・賃貸・担保権設定ができないこと
土地を相続したものの、相続登記をしていない場合（被相続人名義のままである場合）、土地を売却・賃貸することが困難です。また、担保権を設定することも難しいので、土地を担保として融資を受けることなどもできなくなります。
③別途相続が発生した場合に、登記がより困難になること
相続登記がなされないうちに、その共同相続人にも相続が起こった場合、共同相続人が増えたり、相続人間で連絡が取りづらくなるなどして、より相続登記が困難となります。
相続登記の義務化に伴い、相続登記はより早めに行うべきといえるでしょう。共同相続人間でうまく遺産分割などが３年以内に完了しなさそうな場合には、とりあえず「相続人申告登記」を行いつつ、遺産分割手続きを進めていきましょう。また、遺産分割手続きや相続登記について不安な点があれば、専門家にご相談することをお勧めいたします。
